Eens per jaar valt er een aanslag op de mat met daarop een bedrag dat je huis waard zou zijn. Dat is de WOZ-waarde, en voor Alkmaarders is het geen vrijblijvend getal. Het bepaalt de hoogte van de onroerendezaakbelasting, telt mee in het eigenwoningforfait bij de inkomstenbelasting en in de waterschapsbelasting. Reden genoeg om te weten hoe hij wordt bepaald.
Wie de waarde vaststelt
De gemeente Alkmaar heeft het vaststellen van de WOZ-waarde en het innen van de gemeentelijke belastingen uitbesteed aan Cocensus, een samenwerkingsverband van gemeenten. De aanslag komt dus niet van het Stadskantoor maar van Cocensus, en ook een bezwaar of een vraag over de waarde stel je daar. Dat verrast veel nieuwe inwoners, die de brief voor een vergissing houden.
Hoe de waarde tot stand komt
De WOZ-waarde is een schatting van wat je woning op een vaste peildatum zou opbrengen bij verkoop. Die peildatum ligt een jaar voor het belastingjaar. De taxateurs kijken naar verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt, gecorrigeerd voor oppervlakte, bouwjaar, kaveloppervlakte, ligging en staat van onderhoud. Een woning aan een gracht in de binnenstad wordt dus anders gewaardeerd dan een vergelijkbare woning in Daalmeer of De Mare, ook als ze even groot zijn.
Het taxatieverslag
Bij de aanslag hoort een taxatieverslag dat je online kunt inzien met DigiD. Daarin staan de kenmerken van je woning zoals Cocensus die kent, en de vergelijkbare woningen waarop de waarde is gebaseerd. Controleer dat verslag. Klopt de woonoppervlakte, staat de aanbouw erin, is de kaveloppervlakte juist. Een fout in de kenmerken is de meest voorkomende reden dat een waarde te hoog uitvalt.
Wanneer bezwaar zinvol is
- De kenmerken in het taxatieverslag kloppen niet.
- De vergelijkingswoningen zijn duidelijk beter, groter of mooier gelegen.
- Je woning heeft achterstallig onderhoud, een bodemprobleem of een andere waardedrukkende factor die niet is meegenomen.
- Je hebt de woning rond de peildatum gekocht voor een lager bedrag dan de WOZ-waarde.
Bezwaar maak je binnen zes weken na de dagtekening van de aanslag, online bij Cocensus. Beschrijf concreet waarom de waarde te hoog is en voeg bewijs toe, zoals foto’s, een bouwtekening of een taxatierapport. Een bezwaar zonder onderbouwing wordt zelden gehonoreerd.
Bureaus die gratis bezwaar maken
Er zijn bureaus die aanbieden om zonder kosten bezwaar te maken en die worden betaald uit de proceskostenvergoeding als het bezwaar slaagt. Dat mag, maar bedenk dat het proces uiteindelijk door de gemeenschap wordt betaald en dat je het zelf net zo goed kunt doen. Het bezwaarformulier van Cocensus is kort, en bij een duidelijke fout in de kenmerken is de uitkomst meestal snel bekend.
Wat een lagere waarde je oplevert
De onroerendezaakbelasting is een percentage van de WOZ-waarde. Een lagere waarde scheelt dus direct in de aanslag, en werkt door in de inkomstenbelasting en de waterschapsheffing. Andersom is een hoge WOZ-waarde soms juist welkom, bijvoorbeeld bij het oversluiten van een hypotheek, waar de bank naar de verhouding tussen lening en waarde kijkt. Kijk dus verder dan alleen dit jaar voordat je bezwaar maakt.
De WOZ-waarde van een huurwoning
Ook huurders hebben met de WOZ-waarde te maken. Bij sociale huurwoningen telt de waarde mee in het puntensysteem dat de maximale huurprijs bepaalt. Een te hoge WOZ-waarde kan dus doorwerken in wat een verhuurder mag vragen. Huurders kunnen de WOZ-beschikking van hun woning opvragen en zo nodig bezwaar maken. Voor wie twijfelt of de huur klopt, is de huurprijscheck van de Huurcommissie de logische eerste stap, want daarin worden oppervlakte, voorzieningen en WOZ-waarde tot een puntenaantal opgeteld.
Waar de waarde verder in doorwerkt
De WOZ-waarde is geen op zichzelf staand getal. Hij bepaalt de ozb, telt mee in het eigenwoningforfait bij de inkomstenbelasting, speelt een rol in de waterschapsheffing en wordt gebruikt bij erfbelasting over een woning. Bij een hypotheek kijken banken naar de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning, en daar kan een hogere WOZ-waarde juist gunstig uitpakken doordat je in een lagere risicoklasse valt. Weeg dat mee voordat je bezwaar maakt, en kijk niet alleen naar de aanslag van dit jaar.
